Investovanie do nehnuteľností: Aká je najlepšia investícia?

investovanie do nehnuteľností

Investovanie do nehnuteľností je v súčasnosti obľúbeným spôsobom, ako zhodnotiť svoj majetok. Je určený pre klientov, ktorí chcú aktívne pracovať so svojimi peniazmi a hľadajú nové možnosti diverzifikácie svojho portfólia. Keďže na trhu sú viaceré formy investovania, nastoľuje sa jedna otázka: Sú nehnuteľnosti stále také výhodné ako v minulosti?

Spôsoby investovania do nehnuteľností

Keď sa povie investícia do nehnuteľnosti, väčšina ľudí si predstaví len kúpu a následný predaj alebo prenájom. Pravdou však je, že dnes máte k dispozícii oveľa viac alternatív. Mnohé otvárajú možnosti aj osobám s menším kapitálom.

Vlastníctvo nehnuteľnosti

Začnime úplným základom. Tým je vlastníctvo nejakej nehnuteľnosti, ktorú využívate a v ktorej bývate. V tomto prípade je úplne jedno, či máte byt alebo dom. Váš domov takisto predstavuje určitú investíciu. Musíte doň dávať peniaze, aby nejako vyzeral, aby ste ho zariadili a aby ste splatili hypotéku.

Vlastníctvo príbytku sa skladá zvyčajne z menších investícií, ktoré robíte takmer počas celého života. Dokonca aj vtedy, keď hypotéku splatíte. Dôvod je ten, že po určitom čase niektoré miestnosti potrebujú rekonštrukciu alebo menšiu úpravu.

Ešte predtým, ako sa rozhodnete, že budete investovať do druhej nehnuteľnosti, napríklad na prenájom, zbavte sa záväzkov spojených s vaším domovom. Ak nemáte kapitál navyše a ťažia vás vysoké mesačné splátky, s kúpou nového bytu počkajte. Takéto investovanie by vám mohlo spôsobiť viac škôd ako úžitku.

Prenájom nehnuteľnosti

Najobľúbenejším spôsobom, ako investovať do nehnuteľností na Slovensku, je prenájom. Takáto možnosť so sebou prináša výhodu vo forme pasívneho príjmu, ktorú však získate len vtedy, keď nájdete vhodných podnájomníkov.

Prenájom nehnuteľnosti vyzerá, že má len samé výhody, no počítajte aj s niekoľkými mínusmi. K nim patrí napríklad to, že ak si s podnájomníkmi nesadnete, môžu vám robiť rôzne problémy.

O prenajímanú nehnuteľnosť sa musíte aj starať. Keď ju prenajímate dlhodobo, tieto problémy zvyčajne odpadajú. Na druhej strane, keď sa rozhodnete pre krátkodobé prenajímanie, napríklad cez Airbnb, byt alebo dom budete musieť po každom návštevníkovi upratať.

Ďalšia nehnuteľnosť vás bude v budúcnosti aj niečo stáť. Musíte ju udržiavať v dobrom stave. Po niekoľkých rokoch budete musieť vymeniť aj okná alebo spotrebiče. Draho vás môžu vyjsť aj opravy.

Kúpa nehnuteľnosti vám síce dáva skvelý pocit z toho, že ju vlastníte, no nezabúdajte, že prináša určité starosti. Ak ste pracovne vyťažení a nemáte času nazvyš, je dobré popremýšľať o inom spôsobe investície.

Investovanie do nehnuteľností v zahraničí

Zaujímavým riešením pre investovanie do nehnuteľností je kúpa bytu alebo domu v zahraničí. Tento spôsob odporúčajú odborníci ľuďom so skúsenosťami s realitami alebo tým, ktorí veľmi dobre poznajú zahraničný trh. Ak by ste nemali skúsenosti, využiť môžete služby realitných agentúr. Niektoré sa špecializujú aj na zahraničie, takže vám vedia skvelo pomôcť.

Pri výbere zahraničných krajín sledujte ceny nehnuteľností, a to, ako je na tom trh s realitami. Podľa informácií Eurostat rástli ceny v rokoch 2010 – 2021 najviac v Estónsku, Maďarsku, Litve, Švédsku či Rakúsku. Presný opak nastal v Grécku, Taliansku a na Cypre.

House flipping

Stratégia house flipping k nám prišla zo zahraničia, kde sa teší veľkej obľube. Celý proces je pomerne jednoduchý na pochopenie. Investor kúpi lacnú nehnuteľnosť, trochu ju vylepší a následne ju predá s prirážkou. Pre mnohých je tento spôsob investovania lepší ako prenájom, pretože sa s ním nespájajú starosti navyše. Nehnuteľnosť posuniete ďalej a viac sa o ňu nestaráte.

Pri house flippingu však narazíte na dva kľúčové problémy. Jedným je to, že ide skôr o stratégiu pre väčších investorov, čiže pre ľudí s väčším kapitálom. Bežný človek spravidla nemá prostriedky na to, aby len tak kúpil nehnuteľnosť a investoval do nej ďalšie financie slúžiace na úpravu.

Druhá komplikácia môže prísť pri predaji. Ak nehnuteľnosť nie je príliš atraktívna, kupujúcich nemusí zaujať a vy budete musieť znížiť jej cenu. V opačnom prípade ju nepredáte.

House flipping je výbornou alternatívou k aktívnemu investovaniu, no patrí k tým najrizikovejším, nehovoriac o tom, že zaberie veľa času.

Dlhopisy alebo akcie

Pre každého, kto chce aktívne investovať, no pritom nechce vlastniť nehnuteľnosť ani ju prenajímať, sú tu akcie a dlhopisy. Prostredníctvom nich môžete investovať do realitných fondov a spoločností predávajúcich nehnuteľnosti. Inou alternatívou je investovať do stavebných spoločností stavajúcich domy a byty.

Akcie sa od dlhopisov líšia v tom, že po kúpe akcií získate podiel v spoločnosti. Stávate sa akcionárom a v niektorých situáciách máte aj nejaké práva, napríklad práva hlasovania na valnom zhromaždení.

Rada odborníka

Akcie sa delia na dva základné typy. Prvým typom sú kmeňové akcie. Po ich kúpe nemáte žiadne práva. Druhým typom sú prioritné akcie, ktoré vám dávajú okrem práva hlasovať aj prednostné právo na vyplatenie dividend.

Po kúpe dlhopisov sa stanete veriteľom. Spoločnosti poskytujete peniaze na expanziu alebo iné podnikateľské činnosti. Na základe dlhopisu vám následne podnik vypláca úroky, čo pre vás znamená zisk. To, ako často sa zisk vypláca, je uvedené v cennom papieri.

Niektorí začínajúci investori sa boja, že na to, aby mohli investovať do dlhopisov alebo akcií musia sledovať trh. Takáto činnosť totiž zaberá čas, ktorý nemá úplne každý. V súčasnosti ale existuje jednoduché riešenie. Všetku prácu môžete nechať na špecialistov – copytraderov, ktorí vám budú aktívne spravovať vaše portfólio. V takom prípade si nemusíte lámať hlavu nad tým, kedy akcie kupovať alebo predávať.

Investícia do nehnuteľností s garantovaným výnosom

Samostatnou kategóriou je investícia do nehnuteľností s garantovaným výnosom. Garantovaný výnos môžete získať pri cenných papieroch aj pri kúpe samotnej nehnuteľnosti. Jeho podstatou je to, že spoločnosť vám garantuje, že v určitom období získate rovnaký výnos, nehľadiac na zmeny na trhu.

Príklad: Ako investor kúpite dlhopisy od realitnej spoločnosti ponúkajúcej garantovaný výnos. Dlhopisy budú mať splatnosť 5 rokov, pričom úrok sa vám bude vyplácať dvakrát do roka vo výške 500 eur. Takýto výnos dostanete každý rok až do splatnosti dlhopisu. Ak by spoločnosť výnos negarantovala, v priebehu piatich rokov by sa mohol zmeniť a nemusel by byť taký výhodný.

Ak kúpite nehnuteľnosť a realitná spoločnosť vám garantuje výnos z prenájmu, znamená to, že vy sa nemusíte o nič aktívne starať. Spoločnosť nájde ľudí do prenájmu a vybaví aj všetky dokumenty. Vy následne získate určité percento z mesačného prenájmu. 

Nevýhodou tejto investície je nižší príjem, pretože z mesačného prenájmu odvádzate poplatky realitnej spoločnosti. investovanie do nehnuteľnosti, ako napríklad bytový komplex

 zdroj: Unsplash.com

Prečo investovať do nehnuteľností?

Investícia do nehnuteľností má viacero silných stránok. Odvíjajú sa najmä od toho, aký typ investovania si zvolíte. Vo všeobecnosti sa ale môžete tešiť z benefitov, ako:

  • Rozšírenie portfólia – každý aktívny investor vie, že investovať len do jednej veci sa rozhodne neoplatí. Namiesto toho, aby ste peniaze vložili iba do fondov, rozdeľte ich aj do akcií, dlhopisov či do kúpy nehnuteľnosti. Takýmto spôsobom si zaistíte, že ak sa jednej oblasti nebude dariť, neprídete o všetok majetok.
  • Skvelý zisk – nehľadiac na to, či ste sa rozhodli pre house flipping, prenájom nehnuteľnosti, alebo investovanie do akcií a fondov, tak platí, že sa môžete tešiť zo skvelého zisku. V niektorých prípadoch je risk vyšší, v iných nižší. S tým však musíte počítať pri každej investícii.
  • Rast cien – v súčasnosti môžete pozorovať neustály rast cien nehnuteľností. Ako investor z toho viete perfektne profitovať, a to platí nielen pri predaji alebo prenájme, ale aj pri investovaní do akcií.
  • Stabilita realitného trhu – v porovnaní s inými oblasťami je trh nehnuteľností relatívne pokojný a stabilný. Investovanie je vďaka tomu o niečo bezpečnejšie.
  • Dlhodobé ocenenie – ceny nehnuteľností rastú nielen v súčasnej dobe, ale aj z dlhodobého hľadiska. Znamená to, že ak si teraz kúpite investičnú nehnuteľnosť, s veľkou pravdepodobnosťou ju o niekoľko rokov predáte za oveľa vyššiu cenu. Dlhodobý rast cien ovplyvňuje pozitívne aj akcie a dlhopisy.
  • Pravidelný príjem – z dlhopisov môžete získať pravidelný príjem na báze vyplácania kupónov niekoľkokrát do roka. Výnos z akcií je zvyčajne rôzny, no ak budete investovať aktívne, môžete očakávať prírastok aj na pravidelnej báze. Samozrejme, netreba zabúdať ani na prenájom, z ktorého môžete mať príjem každý mesiac.
  • Zabezpečenie proti inflácii – ak chcete zabojovať proti inflácii, s peniazmi musíte aktívne pracovať. Investujte ich do viacerých oblastí a snažte sa, aby samé niečo zarábali. Aj ten najmenší zisk je stále lepší ako nič.
  • Investícia pre každého – investovanie do nehnuteľností je úplne pre každého. Investičná nehnuteľnosť je skôr pre ľudí s väčším kapitálom, no do akcií môžete investovať aj zopár desiatok či stoviek eur.

Ako investovať do nehnuteľností?

Spôsob investovania do nehnuteľností sa odvíja od toho, aký typ investovania si zvolíte. Inak budete postupovať pri investovaní do akcií a inak pri kúpe nehnuteľnosti.

Kúpa nehnuteľnosti

Kúpu nehnuteľnosti odporúčame dôkladne prehodnotiť a v niektorých prípadoch skonzultovať s odborníkom. Na začiatok si ujasníte, aký typ nehnuteľnosti chcete kúpiť. Byt v centre mesta alebo v jeho blízkosti sa zvyčajne prenajíma najľahšie. Ponúknuť ho môžete rodine aj mladým ľuďom.

Opak predstavuje byt na okraji mesta alebo v obci. Takáto nehnuteľnosť bude lákať skôr rodiny s malými deťmi, ktorí chcú pokoj. Hľadanie podnájomníkov tak bude komplikovanejšie.

Následne si zistite, aké sú priemerné ceny v oblasti, kde sa nachádzate. Pomôžu vám rozhodnúť sa, či sa vám nehnuteľnosť oplatí kúpiť a či nie je príliš drahá. Niektorí predajcovia len skúšajú, či byt, alebo dom nepredajú drahšie. Keď sa im to nepodarí, jeho sumu neskôr znižujú.

Zvážiť by ste mali aj spôsob hľadania nehnuteľnosti a jej kúpu. Nakupovanie na vlastnú päsť sa môže predĺžiť na niekoľko týždňov alebo mesiacov. Realitná kancelária vám dokáže všetko uľahčiť a urýchliť. Budete si za ňu musieť ale priplatiť.

Otázkou môže byť aj samotné financovanie nehnuteľnosti. Väčšina ľudí využíva hypotéky od bánk. Ak však chcete kúpiť len menšiu nehnuteľnosť a máte nejaký kapitál, môžete ho využiť. Myslite ale na to, že investovať by ste mali len peniaze, ktoré nepotrebujete. Vždy vám musí zostať určitá rezerva na krízové situácie.

Ak by ste zainvestovali peniaze, ktoré aktuálne potrebujete alebo využívate, mohli by ste si spôsobiť finančné problémy. Zisk z investície vám totiž príde na účet až o určitý čas. V prípade prenájmu to môžu byť aj mesiace.

Investovanie do akcií alebo dlhopisov

Ak chcete aktívne investovať a túžite po dobrom zisku, vyskúšajte inú alternatívu. Je ňou investovanie do akcií alebo dlhopisov realitných či stavebných spoločností. Takéto investovanie môžete riadiť sami alebo vyskúšajte copytrading. V takomto prípade vám profesionálny copytrader aktívne riadi portfólio. Vy tak nemusíte poznať celý proces investovania.

Proces investovania do finančných inštrumentov nie je náročný, no vyžaduje si čas, ktorý nemá úplne každý. Ak by ste však predsa len chceli sami investovať, držte sa týchto základných krokov:

kľúče od domu v zámku

 zdroj: Unsplash.com

1. Vyberte si brokera

Na to, aby ste mohli investovať do finančných inštrumentov, musíte si založiť účet u brokera. Broker je spoločnosť, ktorá umožňuje investovanie. Každá má určité portfólio inštrumentov. Najznámejší brokeri poskytujú širokú ponuku, vrátane akcií, ETF fondov, dlhopisov, kryptomien a množstva ďalšieho. Portfólio si vždy dobre prezrite, aby ste zistili, či vami vybraný broker podporuje inštrument, o ktorý máte záujem.

V súčasnosti sa na trhu nachádza veľké množstvo brokerov. Ak si chcete byť istí, že sú kvalitní, sledujte niekoľko kľúčových parametrov:

  • Regulácia – všetky brokerské spoločnosti musia byť regulované inštitúciami, ako napríklad FCA alebo ASIC.
  • Sídlo – väčšina kvalitných brokerov sídli v Európe alebo v USA. Pri takýchto brokeroch máte istotu, že sú regulovaní.
  • Služby – niektorí brokeri poskytujú za poplatok doplnkové služby, ako napríklad poradenstvo alebo správu financií.
  • Poplatky – každý broker si za svoje sprostredkovateľské služby účtuje určitý poplatok. Cenník si preštudujte a zistite, či za bežné operácie nezaplatíte príliš veľa. Ak áno, pokračujte ďalej vo svojom hľadaní.
  • Dostupnosť – broker by mal byť dostupný 24 hodín denne, 7 dní v týždni. Ak by sa niečo stalo, môžete ho kedykoľvek kontaktovať.
  • Recenzie – pri výbere brokera vám efektívne pomôžu aj recenzie investorov, ktorí s ním už majú skúsenosti.

Výber brokera si dôkladne premyslite. Jednotlivé spoločnosti môžete aj vyskúšať. Zistíte, ako vám vyhovujú ich služby alebo obchodné platformy.

2. Založte si účet

Keď si vyberiete brokera, založte si uňho účet. Proces zakladania je rýchly a jednoduchý. Stačí len vyplniť základné informácie, ako meno, priezvisko a číslo bankového účtu, na ktorý si budete neskôr presúvať výnosy.

Po založení účtu si naň nezabudnite previesť peniaze. Najlepšie takú čiastku, ktorú chcete investovať alebo len časť z nej.

3. Stiahnite si obchodnú platformu

Na investovanie a správu vašich financií budete potrebovať aj obchodnú platformu brokerskej spoločnosti. Môžete si ju stiahnuť do vášho zariadenia. Väčšina brokerov poskytuje aplikácie nielen pre počítače, ale aj pre mobily a tablety. O tom, ako sa darí akciám alebo fondom, budete informovaní aj na cestách.

Obchodné platformy vyzerajú totožne, no niekedy sa môže stať, že vám niektorá z nich nebude vyhovovať. V takom prípade je dobré pouvažovať nad zmenou brokera.

4. Zvoľte finančný inštrument

Pred samotným investovaním si musíte vybrať typ investície. Vopred si o jednotlivých možnostiach naštudujte bližšie informácie. Akcie z vás robia akcionára, čiže spoločníka v danej spoločnosti. S niektorými prichádzajú aj práva na volenie komisie alebo prednostné práva na vyplatenie dividend.

Dlhopis vás spraví veriteľom, čiže subjektom poskytujúcim financie spoločnosti. Vďaka investovaným peniazom môže spoločnosť rozširovať svoju podnikateľskú činnosť.

K dispozícii sú následne aj podielové fondy, ETF fondy a množstvo ďalších inštrumentov. Každý z nich má určité výhody a nevýhody. Všetky si ich porovnajte a jeden alebo viac si vyberte.

Tip

Podielové fondy nie sú verejne obchodované na burze a vstup do nich trvá aj niekoľko dní. Pri investovaní do nich zaplatíte niekoľko poplatkov. Na druhej strane ETF fondy sa obchodujú na burze a vstup aj výstup z nich je pomerne rýchly. Poplatok platíte zvyčajne len vtedy, keď nakupujete a predávate.

5. Vytvorte objednávku

Objednávku vytvárate prostredníctvom obchodnej platformy. Vyberáte si z dvoch základných typov objednávok:

  • Market objednávka – je najlepšia pre začiatočníkov. Nakupujete hneď a za aktuálnu trhovú sumu, ktorú v obchodnej platforme vidíte.
  • Limit objednávka – je určená pre pokročilých a aktívnych investorov. Pomocou tejto objednávky si nastavíte limit, za ktorý chcete finančný inštrument kúpiť. Obchodná platforma ju následne aktivuje vtedy, keď inštrument dosiahne zvolenú cenu.

Limit a market objednávku môžete navzájom kombinovať. Benefitom limitnej objednávky je však to, že uľahčuje celkové investovanie. Investor nemusí sedieť pred počítačom a sledovať vývoj trhu. Jednoducho nechá všetko na systém.

6. Využite pokročilé obchodné príkazy

Keď získate v rámci investovania viac skúseností, môžete využiť pokročilé obchodné príkazy. Znižujú riziko a umožňujú vám celý proces mierne zautomatizovať. K týmto obchodným príkazom patria:

  • Stop loss – v rámci obchodného príkazu stop loss si investor nastaví maximálnu možnú stratu na investíciu. Keď sa cena investície zníži, stop loss ju predá a zabráni tomu, aby ste sa dostali do straty.
  • Trailing stop – obchodný príkaz trailing stop funguje na základe stop loss. Rozdiel je však v tom, že sa dokáže meniť v závislosti od hodnoty objednávky, preto s ním viete zarobiť viac. Ako na to? Trailing stop si pri investícii nastavíte o päť bodov pod aktuálnu trhovú cenu, ktorá by bola 60 eur. Hodnota trailing stop je tak 55 eur. Ak by sa trhová cena investície zvýšila na 70 eur, trailing stop sa takisto zvýši, ale vždy päť bodov pod cenu. V tomto prípade na 65 eur. Následne, keď začne hodnota investície klesať, predá sa za 65 eur, nie za 55 eur, ako bol obchodný príkaz nastavený na začiatku. Trailing stop je komplikovanejší ako stop loss. Je preto určený pre investorov s praxou.
investícia do nehnuteľnosti

zdroj: Unsplash.com

V štúdiu o investovaní do nehnuteľností pokračujte ďalej

Aby ste mohli dosahovať tie najlepšie výsledky, musíte sa v oblasti investovania neustále vzdelávať. Oblasť financií sa stále rozširuje a pravidelne mení. Ak chcete investovať sami, existuje niekoľko zdrojov, ktoré vám pomôžu rozšíriť si obzory:

  • knihy – v súčasnosti sa nachádza na trhu veľké množstvo kníh o investovaní do nehnuteľností. Zvoliť si môžete rôzne formy, a to od audiokníh až ku klasickým tlačeným verziám. K obľúbeným publikáciám patrí napríklad kniha Inteligentný investor (Benjamin Graham), Kupujeme nehnuteľnosť (Martin Čapo) alebo Nehnuteľnosť, kúpa, predaj, prenájom (Matej Beňa). Ak ovládate angličtinu, prezrite si zahraničnú literatúru, kde objavíte aj veľa publikácií zadarmo.
  • kurzy – v tomto prípade platí to isté, čo pri knihách. K dispozícii máte platené aj bezplatné kurzy o investovaní do nehnuteľností. Pomôcť dokážu praktické videá na YouTube alebo príspevky s praktickými tipmi na obľúbených sociálnych sieťach.

Vyskúšajte investovanie do nehnuteľností aj vy

Investovanie do nehnuteľností má veľa podôb. Vyberte si jednu z možností a rozšírte si svoje investorské portfólio. Ak nemáte čas na aktívne investovanie, no chceli by ste s peniazmi niečo robiť, vyskúšajte copytrading. Táto stratégia vám poskytuje niekoľko benefitov. Prvým je kopírovanie overených stratégií, vďaka ktorému máte vysokú šancu na skvelý zisk. Okrem toho môžete celé investovanie nechať na profesionálnom copytraderovi, ktorý bude aktívne riadiť portfólio za vás a vy sa tak budete môcť vďaka ušetrenému času viac venovať rodine či svojim koníčkom.

Zdieľaj:

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin

Ďaľšie články

Napíšte nám

Hľadáte investičné príležitosti?

Naši partneri sú Vám k dispozícií a pripravení odpovedať na akékoľvek otázky. Vyplňte formulár a my sa Vám ozveme.